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築40年超｢老朽マンション｣丸ごと建て替えの顛末
イトーピアがブリリアタワーに生まれ変わる日一井 純 : 東洋経済 記者
2021/10/13 7:30
築40年超の都会の老朽マンションが本当に建て替わるのか――。
JR山手線「浜松町」駅の東側、旧芝離宮恩賜庭園を越えた場所に立つ「イトーピア浜離宮」（東京・港区）。1979年に竣工した総戸数328戸のマンションは目下、全420戸のタワーマンションへの建て替え工事が進む。
老朽マンションの建て替えが社会問題化して久しい。だが、国内にあるすべてのマンション約675万戸のうち、実際の建て替え事例は、準備中を含めても今年4月時点でわずか303件だ。オーナー間の合意形成に手間取ったり、立地が悪く建て替えの事業化が困難だったりすることが、建て替えが進まない理由に挙げられる。
翻って、イトーピアは好立地かつ容積率に余裕があり、オーナーの多くは建て替えに賛成。好条件が揃っており、すぐにでも建て替えへと移行できたように思える。が、建て替えが正式に決議されるまでの道のりは決して平坦ではなかった。何が壁として立ちはだかったのか。
週刊東洋経済10月16日号（10月11日発売）では「実家のしまい方」を特集。老朽化した戸建てやマンション、空き家・空き地問題について、広く取り上げている。
https://toyokeizai.net/articles/amp/461741?display=b&;amp_event=read-body
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契機は2011年の東日本大震災だった
「デベロッパーやコンサルタントへの丸投げではいけない。われわれの手で建て替えを実現させるという意志が大切だ」。
旧イトーピアの管理組合理事長として尽力した林俊幸さん（71）は、建て替え実現の秘訣について、オーナーの主体性が重要だと説く。
イトーピアで建て替えの議論が始まったのは、2000年代中頃。築25年を超えていたが、管理状態は良好で居住環境にも不満はなく、建て替え機運は高まらないまま時は流れた。
転機は2011年3月に発生した東日本大震災だ。建物の損傷は軽微だったが、老朽化や耐震性不足への懸念が頭をもたげた。
耐震補強、免震改修、建て替えなどの方策を議論し、建て替えが最も合理的と結論。アンケートでは約7割のオーナーが建て替えに賛成したため、2014年11月、本丸である建て替え決議の前段階にあたる推進決議を管理組合総会に諮った。
→次ページオーナーたちの無関心がアダに
https://toyokeizai.net/articles/amp/461741?page=2 -
>>194
分譲マンションって、賃貸マンションと一戸建ての欠点しかなくね？ -
ぶっちゃけ築10年すぎたら実質的に資産価値ゼロだろ
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>>4
タワマンじゃなければ余裕 -
>>7
馬鹿すぎて草 -
>>4
２年前に築25年のマンションを2300万で買った
２フロア下の部屋が最近売りに出てて3100万てなってた
周辺相場みたら3000は吹っかけ過ぎだが2500万位では売れそうと思ってる -
>>15
基本ババ抜きだからな
築年数でカウントダウン方式の -
>>15
売れる値段と売りたい値段は違わないの -
>>15
千葉のカッペじゃそんなもんか
俺は5年前に鬼ローン組んで6000万円で買ったのが今じゃ億ションになってる
マジで笑いが止まらん -
>>55
都内は不動産バブル状態だかんね -
>>55
その分税金高くないか？ -
>>55
場所どの辺？ -
>>55
売らない限り取らぬ狸の皮算用
億ションに住んでるって見栄は満たせるかもしれんが -
>>15
多分不動産屋は1000万で買ってフルリフォームして3100万で売ってると思うよ -
>>15
高過ぎね？神奈川で新宿まで一時間圏内でも築10年で同じくらいの額だった気がする -
>>122
細かい情報無しで値段に言及か
アホって無くならない -
>>4
それ建売りの方、すぐに建物の価値なくなる
マンションは鉄筋コンクリートだから10年じゃ下がらんよ -
>>20
分譲マンションは売り逃げする大前提でほとんどが最低クラスの建材だぞ。
賃貸マンションはBtoBで長い付き合いになるからマシな建材使う。 -
>>27
こんな意見初めて聞いたわ -
>>63
中国がビル建てまくって資材使いまくってるから建材費が高騰してるんだよ
ここ十年くらいのマンションは結構酷いことになってるって聞くよ -
>>4
手入れ良ければ40年でも外観は新築と変わらない 内装は工事しないと使えない
間取り変える内装工事は高いが
綺麗にするだけならそんなに下がらない
マンションの管理人は大事 -
>>4
資産価値ゼロの築10年マンション教えてくれよ
買うから
都内でな -
>>43
上物の価値はほとんどないのは事実。
土地の価値はあるので地価次第だな。 -
>>43
都内のマンションはほぼ土地の値段だろ -
>>43
資産価値はゼロでも、価格はゼロにはならないぞ。 -
>>4
築10年のマンションに10年住んでほぼ買値で売れたぞ
駅近人気の土地だと資産価値下がらないらしい -
>>4がどうこうじゃないけど、賃貸の人ってやたら資産価値気にするよな
住むために買ったのにいちいち資産価値なんか考えるか？ -
>>86
賃貸は金垂れ流してるだけでマイナスしかなってないのに
分譲だと売ることしか考えないのは確かだな -
>>4
上物なんかにゃたいした価値ねーよってのはよく聞くわ -
>>4
うちの親は築40年のマンション3千マン近くで売ったぞ -
>>132
バカだな建て替えになったら1億になるのにwww -
>>4
おくすり飲んだ？ -
>>158
色々と頭悪そう -
>>4
一戸建てならあるかもね。土地だけに評価される。
マンションの固定資産税って払ったことあるかな？ -
>>164
マンションの固定資産税、毎年払っていますよ。
築35年のマンションです。 -
争え
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醜い争いになるからな
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年齢的にアパートすら入居拒否だろうからな
建て替え中に一時的に住むところの確保さえ厳しい -
>>8
メディアに騙されてるよ
マンスリー物件ならクレカ1枚あれば住める
高齢者だろうが外国人だろうが -
>>96
マンスリーなんて普通の賃貸よりさらに割高じゃん -
>>102
ちょっと都会を離れてみなよ
月5万円以下のマンスリーに駐車場がついてるぞ -
>>106
山手線沿線で持ち家だけど駐車場は3万で借りてる。
それでもバブル期からすると安くなったなあと思うわ。 -
金、女、暴力って、ロックンロールだよな
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音羽にあるイトーピアを投資物件に持ってた
竹中が施工のSRCだったから頑丈だったな -
積立金が足りないことが多い
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組合役員が修繕業者から賄賂もらってアホみたいな金額で修繕しまくったせいで予算不足になってたりな。
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住む場所はサブスクリプションの時代だよ
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投資物件は住民不在で建て替えが一向に進まないとかもある
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投資物件はオーナーがどこに居るのかすら不明ってことが多々ある
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わいのマンションは、ここ5年は売り物件が出ると中国系の不動産会社が買い漁っていく
オーナーが中国人、賃借人も中国人、管理産会社も中国人
総会に出てこないし口を出してこないが委任状もこない。賃借人のマナーが悪いし管理費を払わないオーナーもいる
建て替え云々じゃなくてスラム化している。すべての部屋を中国人に乗っ取られるのではないかと思っている。 -
>>18
全ての部屋が中国人ならスラム化してもええやろ -
>>67
放っておくと治外法権的なコロニーになる。
何かあれば、いちいち武装した機動隊が対応しないといけない事になり、社会が不安定になる。 -
>>18
それは中国の昔からのやり方そうやって町を乗っ取っていく -
>>18
カナダの町もそんな風に乗っ取られたよね..～ -
>>18
そのうち中国人だけの管理総会作りそうだな -
>>18
中国不動産会社破綻でオーナー行方不明かもな -
築40年のマンション住んでるけど全然余裕だぞ
建て替えとかどこの金持ちよｗｗｗ -
中国不動産崩壊で買い手がいない
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74年築マンションだけどそんな話出てないな
最近アルミサッシとプッシュプル式ドアに新調されたくらい -
>>23
うちのマンションもドア新調したなｗ
鍵方式の安いやつだが
昔のドアは風があると勝手に閉まって音がうるさいという理由だけで壊れてなかったのにな -
どうせ積み立てだけで新築のローンを上回るんじゃないのｗ
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マンションは買えるけど維持管理駐車場が払えない
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いつまでたっても価値の下がらない東京のヴィンテージマンションとかって結局立地？
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>>26
そうだよ
あとデザインとか -
>>26
乃木坂辺りのは下がらないどころか上がってる -
ブリブリタワーに生まれ変わります
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>>28
つまりタワマンに！？ -
サンシャイン60も建て替えだな
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集合住宅は賃貸での一時的な住まい用だろ。
意見百出しで、まとまる訳が無いのだから購入したら悲惨。 -
近所の築35年オーバーのマンションマジ民度最低
駐車場代ケチって路駐しまくりで地元自治会ブチ切れて警察に掛け合って路駐指定勝ち取ってレッカー移動させたからな -
>>34
冬の間に青駐切りまくればよかったのに -
ブリリアって池袋の劇場の命名権買ったとこ？
大半の席がよく見えないか音聞こえないことで有名な
全く見えない席もあるからチケット全部売れない劇場 -
めんどくさ
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その３つ、どれもないな
マンションもないがｗ -
どこぞのゲイビネタかよ
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団塊世代が消えたあと、日本の物件て有り余るんだろうな
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>>42
大量に移民が来ます
そこが最後の売り場 -
地方じゃ買わない方がいい
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危険性があるから危険w
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「リフォームして高く売ろう」というのは愚かな考え。
マンションなんてのは立地の良さだけアピールすべき。 -
鉄筋コンクリなのに40年しか持たないのか
俺んちの木造ボロ屋より寿命が短いんだな -
暇つぶしにスーモでマンションの相場とか見てると相場が少しづつ上がってる新潟県に関しては
古い奴はリノベーションとか言って内装を新しくして相場を維持してるかんじ
中古が出てても数週間後には売れてる -
>>57
人子減少率トップクラスでも売れるんだな -
銀座線最寄りの13階を12年前に買ったが500万上乗せで売れと不動産屋がしつこい
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>>62
うち築30年の時売値2000万の3LDKを実質1800万で買ったけど
今は築40年でググったら売値最低2500万〜って売る気あんのかな
今は全体的上がってるのかな(´･ω･`) ？ -
>>68
売値から一声10%引き
頑張って20%まで行けるのが中古
値引き想定した値付け
オーナーは2000万で売るつもりで2500万にしてる -
伊勢神宮ですら建て替えするのに
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マンションは分譲方式じゃなくて５０年程度の定期借地権方式でいいと思うんだよね
定期借地権なら価格も安くなるし建て替えに苦労することもない
期限間近の中古マンションは誰も買わなくなるけど、逆に安く住みたい人に貸し出す事ならできる
だいたいマンションを購入しても、自分の権利は部屋の中と細かく分割された土地にしか無いんだから
そんなものに大した資産価値なんてないよ -
300万とかで投げ売りしてるリゾートマンションどんなもんかなっと思って調べたら、修繕費だの管理費で月5万近く持ってかれるのね
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ブリブリ武蔵小杉みたいな名前しよって
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40年がやばいのかは分からんが、あんな上に建てた建造物なんて100年、200年も保つわけがないんだが、そんな建物が日本中にものすごい数あるんだよな、、
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オリンピック後にマンションラッシュだから築50年近くのが多い
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バブル時代の建物の方が丈夫だとかなんとか
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70年代に経ったマンションがあるわ
まあ片方は団地だから修繕はやってんだろうが
もう片方のほうは修繕してんの見た覚えがない -
たっぽい
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金！暴力！セックス！って感じ
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買った時より高くなるってのは田舎の人にはわからん感覚なんだろうな
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分譲賃貸で借りてるマンション、築30年近いのに中古で6000万とか、販売時より値上がりしてるんだろうなぁ。
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オリンピック選手村跡地は最後は支那人のスラムになる絶望マンション群
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これだったら、定期居住権にした方がいいかな。
その方が、管理もうまくできる。 -
棟上げ前の現場の断熱材に２０年保障とか書いてあったな
ってことは２０年で上物パーってことよなｗ
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ブリリアタワーに建て替えとか劣化させてどうすんのw
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相模原市とか築40年以上のマンションがゴロゴロあるんだけど
ちなみに家賃2万円w -
>>97
相模大野に住んでた時23区より高くてワロタ
急行止まると値段跳ね上がるんだよな -
プレジデントより
日本で建設してから50年以上経つ橋梁は、現在でも約2割を占めており、2023年には約4割になるそうです。そして、そのほとんどは、撤去されればいいほうで、通行止めという処置がとられるようです。
つまり、その地域の住民にとって、もう渡れる橋はなくなるのです。 -
管理組合しだいらしいね
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東洋経済ってなんで記事がいつも胡散臭いの？
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精神病患者禁止マンションがあるなら相場より2割高くても住みたい
あれを一度味わうと築浅だとか駅近だとかどうでも良くなる -
現代の九龍城
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一軒家ほしいからマンションは買う気ないかなあ
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マンションなんてメンテしづらいからな
減価償却完了で価値０じゃね
むしろ金貰っていいよw -
築40越すと住人は年金生活者と貧乏人だけになるからなあ
突然の大きな修繕費が発生するとたいてい終わる -
>>114
年金生活者が多いマンションはむしろ修繕費ちゃんと払うぞ
アホみたい年金貰ってるだろうな -
>>1
記事をみたところ、こんなの出来る暇と頭がある理事会はほぼ無いだろう。だからほとんど廃墟になっていくはず。 -
鉄筋は寿命短いんだっけ？鉄骨RC構造は以前は50年が基準だったけど2・30年耐用年数伸びたんだっけ？
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都心だと築５０年でも全然問題なく売れる
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>>120
人気路線だとホントそうなんだよなあ
最寄りの駅から徒歩10分くらいの、築50年超一棟所有の社有社宅マンションに住んでた時に
簿価の500万ちょいで一部屋買わないかと総務から持ちかけられて断わったんだけど
田園都市線が人気化したら、あっと言う間に1000万超えて今では1500万出しても買えなくなってる
オレは金持ちにはなれないと悟った瞬間だったわw -
そりゃあ内装やら共用部分やら豪華に改築しても
躯体は劣化し続けてるからな
中古でマンション買うのはどうかと思うわ -
>>121
躯体の耐久年数なんて意外と長いもんだろ？
外見さえ新しければ素人にはわからんもんだよ
リフォームが流行ってるのはそういうこと -
>>123
素人にはわからんから買うもんじゃねーって言ってんだよハゲ
さっさと宅建取れ -
いざとなったらポツンと一軒家で良いだろ
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ゆりかもめ竹芝駅近くの何の変哲も無さそうなマンションだが…色々あるのね
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費用御国がもってね
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結局、木造戸建てだろうがRCマンションだろうが４０年が限界なのかよｗ
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>>133
躯体としての耐用年数はメンテさえしておけば100年くらいもつが新しい耐震基準や
経済的耐用年数を考えると容積率に余裕のある地域なら建て替えて最新設備に
した方が合理的ってヤツだな
戸建てRCで床面積やらに不満がなければ半年仮住まいで内外装スケルトンで
新築並にする方法もある -
少し前まで取壊しが迫ったマンションやアパートをリノベしては賃料ガッツリ上げては転売してた不動産ブローカーが大量にいたなあ
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公団が建てた築40年の民賃に住んでるけど
RCとは思えんほど隣部屋の音が筒抜けだし
当然ウォシュレットも無いしモジュラーはなぜかキッチンにある木造のレオネクスト（レオパレス改心後に建てられた物件）の方が
遥かにマシって言う -
タワマンの20年後かぁ..
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ジャンプの友情、努力、勝利に対するマガジンの標語かと
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マンションを買うって発想が全くないわ。
賃貸なら、もし天災なんかで建物にダメージがあったときでも修繕に身銭を持っていかれないところが一番のメリットじゃん。それをわざわざ所有することで捨てるというのが・・。ましてや土台が古いのに内装をリノベーションして高い金額で売ってるのを買う人とか信じられん。
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>>141
一人暮らしならともかくファミリーで賃貸だと広い部屋の家賃高くならん？
同じ条件で探したら20万↑とかになるし -
越後湯沢をベトナム村とかチャイナタウン推奨して幽霊マンションで大儲けする方法は無いだろうか？
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マンション買っちゃう層・・・
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ニューヨークのもうすぐ築１００年くらいになるビルなんかどうしてるんだろうな
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>>146
銀座の古いビルなんかはレンガとか落ちないようにそとに網張ったりしてたね
でもあれは低層だしなぁ…タワマンとかどうすんだろ -
>>146
たまに崩壊して中の人が死んでるよな。
地震がないから危機感もさほど無さそう。 -
建て替えは大抵は従前のデベロッパーが受注を頑張るもんだけど東建とは珍しい
建て替えでメジャーなのは旭化成、日鐵興和 -
マンションの給水塔とかどうなってるんだろうな。
カビまみれかな、やっぱ… -
>>151
それは定期的に清掃しとるわ -
もちろん建て替えした後は追加費用不要で入居なんだよな？
もしそうでなければ、マンション購入した資産が建て替えで消え去るとか詐欺でしかない
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>>153
なんでそうなるんだ？戸建ての建て替えでも解体建築費は自分持ちだろ
マンションの場合は容積率に余りがあればその容積率分をデベロッパーに売って
解体建築費の一部に充当するだけ、古いマンションは昭和40年代に容積200%・400%
くらいで建ってた物件が今はその地域が400%・800%になっていてその余り部分が
含み資産になってるケースもあるだけで今も昔も容積率変わらない地区なら完全自腹 -
>>153
色々と頭が悪そうｗ -
築40年の戸建てなら、ちょっとリフォームしただけで余裕なのにね。
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>>154
給水設備が錆びてて絶望的。大量のミネラルウォーターを買う羽目になる。 -
マンションは、大規模修繕で70-80年は持ちこたえるよ。
問題は中古で安くなったマンションを購入してくる新住人。
新築で購入した最初の住人とは層が違う。 -
>>157
たしかに
古くなってから買った若いファミリーはゴミ出しが出来ない -
ビルなんか解体に億単位の金が掛かるからな
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中野ブロードウェイは今でも高級マンションだし
早稲田のドラード早稲田（梵寿綱の作品）は空きが出来ても即埋まる程の人気。 -
トータルのコストは分譲も賃貸も大して変わらんので融通が効く賃貸の方がええで
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ビンテージマンション(笑)
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＞何が壁として立ちはだかったのか
日本人の大人ならほぼ全員知ってる話なんじゃねの？
むしろ303件の成功例のほうを解説してくれよw -
[ ：：━◎]ﾉ うんこブリリアタワー．
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戸建てなら子どもに土地だけは残せるから建て替えなりして安住の地とできるけどマンションはいつかは取り壊しや大規模修繕が必要だから資産にもならない
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東京とかに一戸建てもってて息子とかが結婚してその土地に大きい二世帯住宅とか
建ててる人みると羨ましいな
建替えだけなら5000万くらいあれば余裕だけど土地と建物一緒に買うと1億ではとても無理だろうし
そうなると若い世代では到底買えない
元スレ：https://hayabusa9.5ch.net/test/read.cgi/news/1634347928
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